Isenção IMT: como funciona o benefício para jovens até 35 anos?

No âmbito das medidas de apoio à habitação, os jovens até aos 35 anos beneficiam da isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e de Imposto do Selo.

Segundo o Banco de Portugal, 43% dos consumidores que celebraram créditos à habitação em 2024 tinham entre 18 e 35 anos. Trata-se de um aumento de dois pontos percentuais face ao ano anterior. Estes números revelam a importância das medidas de apoio aos jovens para a aquisição de habitação própria e permanente.

A DECO PROteste responde às principais dúvidas sobre a isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra da primeira casa por jovens até aos 35 anos.

Saiba se tem direito à isenção

Quem pode beneficiar da isenção de IMT e Imposto do Selo?

A isenção de IMT e de Imposto do Selo aplica-se a jovens até aos 35 anos, inclusive, à data da escritura da compra da habitação e que, no ano da aquisição, não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS, mesmo que até à compra de casa ainda residam com os pais. Também não podem ser proprietários, nem ter sido proprietários de qualquer habitação, à data da compra da casa ou em qualquer momento nos três anos anteriores.

Esta medida aplica-se a todos os jovens que reúnam os requisitos, independentemente da sua nacionalidade.

Que casas estão abrangidas pela isenção?

A isenção total de IMT e de Imposto do Selo é atribuída apenas a imóveis até 324 058 euros. Além disso, apenas as casas adquiridas para primeira habitação própria e permanente de jovens até 35 anos podem ser abrangidas pela isenção de IMT e de Imposto do Selo.

Ainda que o jovem já tenha sido, em algum momento da sua vida, proprietário de algum imóvel, só terá direito a este benefício se já tiver deixado de ser proprietário há mais de três anos. Excluídas do apoio estão ainda as casas compradas que não sejam usadas como habitação própria e permanente.

Ao que tudo indica, a partir de 2026, isenção total de IMT e de Imposto do Selo para jovens será atribuída a imóveis até 330 539 mil euros. A medida consta da proposta de Orçamento do Estado para o próximo ano, mas ainda terá de ser aprovada na Assembleia da República. A proposta prevê, ainda, que as casas compradas por um valor igual ou inferior a 660 982 euros continuem a beneficiar de isenção integral, mas apenas na parte que não exceda os 330 539 euros. Ou seja, a isenção será parcial entre os 330 539 e os 660 982 euros.

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Se o valor da casa for superior a 324 058 euros o jovem tem direito à isenção?

Sim. Desde que a casa seja comprada por um valor igual ou inferior a 648 022 euros, mantém-se o direito à isenção integral, mas apenas na parte que não excede 324 058 euros. A isenção é parcial entre 324 058 e 648 022 euros.

Por exemplo, a uma casa adquirida por 400 mil euros corresponderia um valor de 21 706,50 euros a pagar, a título de IMT e de Imposto do Selo. Presumindo-se que a compra seria feita por um casal em partes iguais, cada um deles teria 10 853,25 euros a pagar. No entanto, o elemento mais jovem do casal, com idade até 35 anos, e desde que cumprisse os requisitos de acesso ao apoio, beneficiaria da isenção de 7677,91 euros, o máximo a que teria direito se a casa custasse 324 058 euros. Ou seja, a este jovem cabe ainda pagar os restantes 3175,34 euros da sua parcela de impostos.

Neste exemplo, o casal acabará por pagar 14 028,59 euros de IMT e de Imposto do Selo, em vez dos 21 706,50 que pagaria antes de a medida ter entrado em vigor.

Já para casas adquiridas por valor superior a 648 022 euros não há qualquer isenção de IMT e Imposto do Selo.

Se apenas um dos elementos do casal tiver até 35 anos perde-se o direito à isenção?

Não. A isenção mantém-se, mas apenas se aplica a metade do valor que teria de ser pago, uma vez que a verificação dos pressupostos para a isenção é feita individualmente em relação a cada elemento do casal, em partes iguais.

Por exemplo, uma casa adquirida por 200 mil euros tem 5347,08 euros a pagar de IMT e de Imposto do Selo. Como o elemento mais jovem do casal beneficia do apoio, fica isento do pagamento da sua metade deste valor (2673,54 euros). Já o outro elemento do casal tem de pagar a outra metade.

Tome nota: o cálculo do IMT e do Imposto do Selo continua a ser feito pelo valor total da casa. A isenção é aplicada sobre o valor dos impostos que teriam de ser pagos.

Simule o IMT do seu imóvel

Se a casa for comprada por um casal e para apenas um deles for a primeira habitação perde-se o direito à isenção?

Não, desde que a casa seja primeira habitação própria e permanente para o elemento do casal que tiver até 35 anos à data da escritura e todos os restantes requisitos estejam reunidos. Nesse caso, este elemento do casal goza de isenção sobre a sua metade dos impostos a pagar. Já o outro elemento do casal não beneficia de qualquer isenção de imposto.

Se o jovem tiver uma casa herdada ou doada tem direito à isenção?

Não. Para beneficiar desta medida, o jovem não pode, em algum momento dos três anos que antecedem a compra da casa, ter sido proprietário de outras habitações, ainda que estas tenham sido recebidas por herança ou doação. Esta regra também se aplica o jovem tiver sido comproprietário de um imóvel em algum momento dos últimos três anos.

No entanto, esta exclusão não se aplica aos jovens que figurem numa herança indivisa. A Autoridade Tributária tem entendido que, até à partilha, os jovens nessa condição podem receber ou não os bens. Só quando os receberem é que se poderão considerar proprietários ou comproprietários de determinado bem ou bens da herança.

Se o jovem for dependente no IRS do agregado familiar pode beneficiar da isenção?

Não. A isenção só se aplica a jovens que já sejam sujeitos passivos de IRS no ano de aquisição da casa. Ou seja, que no ano da compra já não sejam enquadrados como dependentes, mesmo que até aí ainda vivam em casa dos pais.

Há limites nos rendimentos anuais para poder aceder à isenção?

Não, os rendimentos anuais do jovem não contam como fator de exclusão deste benefício. Se o jovem reunir todos os requisitos para aceder à isenção de IMT e de Imposto do Selo, pode fazê-lo, independentemente do seu rendimento.

A isenção de IMT e de Imposto do Selo aplica-se a casas em construção?

Não. A isenção só se aplica à compra de casas já construídas. Ainda assim, é válida para moradias (prédio urbano) ou para apartamentos (fração autónoma de prédio urbano).

A isenção de Imposto do Selo também se aplica ao contrato de crédito à habitação?

Não. A isenção de IMT e de Imposto do Selo anunciada pelo Governo incide apenas sobra a compra da casa. Caso essa aquisição seja feita com recurso a crédito à habitação, o contrato de financiamento continua a estar sujeito a Imposto do Selo.

Se a casa deixar de ser habitação própria e permanente é preciso devolver dinheiro ao Estado?

Em alguns casos, sim. Pode ocorrer a caducidade da isenção.

Além dos casos que já estavam anteriormente previstos na lei, os jovens que beneficiem da isenção ou redução de IMT e de Imposto do Selo têm de manter a casa como habitação própria e permanente durante os seis anos seguintes, contados a partir da data de aquisição do imóvel. No entanto, estão previstas algumas exceções que permitem que a casa deixe de ser habitação própria e permanente sem penalização:

• quando a casa é vendida (sendo que uma eventual compra seguinte de outra casa já não beneficia de qualquer apoio);
• quando há alteração do agregado familiar por motivo de casamento, divórcio, união de facto ou nascimento de novos dependentes, e desde que a casa continue a destinar-se a habitação;
• quando há alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 km da casa, e desde que esta continue a destinar-se a habitação.

Se o imóvel não for afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da aquisição, o jovem também fica excluído do benefício. O mesmo pode acontecer se o jovem voltar, entretanto, a ser considerado dependente para efeitos de IRS, no prazo de seis anos a contar da aquisição da habitação própria e permanente.

A obrigatoriedade de manter a casa como habitação própria e permanente durante seis anos já se aplicava, anteriormente, a todos os contribuintes que compravam uma habitação com essa finalidade. Uma vez que existe uma tabela de imposto para habitações próprias e permanentes e outra para habitações secundárias, todos os contribuintes que paguem IMT ao abrigo das taxas para habitações próprias e permanentes ficam obrigados a manter o imóvel com essa finalidade nos seis anos seguintes, sob pena de lhe ser recalculado o imposto com base nas taxas para habitações secundárias, que são mais penalizadoras.

E se o jovem vender a casa que beneficiou da isenção e depois comprar outra?

Nesse caso o jovem também não terá de devolver dinheiro ao Estado.

De acordo com uma informação vinculativa recentemente publicada pela Autoridade Tributária, apesar de os jovens que beneficiem da isenção terem de manter a casa como habitação durante seis anos após a aquisição, a sua venda não implica a necessidade de devolver esse valor ao Estado. O mesmo acontece se após a venda da habitação o jovem comprar um novo imóvel para habitação própria e permanente. Contudo, tal como explicado anteriormente, nesta nova compra já não terá direito a beneficiar novamente da isenção.

Se o jovem mudar a morada fiscal para o estrangeiro, por motivos profissionais, perde a isenção?

Não. Esta dúvida também foi recentemente esclarecida pela Autoridade Tributária. Nos casos em que a mudança de residência seja uma necessidade temporária devido à alteração do local de trabalho, para uma distância superior a 100 quilómetros, o jovem continua a ter direito à isenção. Ou seja, não precisa de devolver o valor do benefício ao Estado. Contudo, o imóvel deve manter-se como a sua habitação própria e permanente. 

O que é preciso fazer para beneficiar desta isenção?

A aplicação da isenção é automática. Tendo em conta que o apuramento do valor de imposto a pagar e a verificação dos pressupostos para isenção são efetuados individualmente em relação a cada comprador em partes iguais, cabe a cada comprador apresentar a declaração de IMT extraída do portal das Finanças.

Para os compradores com isenção, a guia de pagamento sairá a zeros, pois o portal das Finanças dispõe da todas as informações necessárias para verificar se estão cumpridos os requisitos de isenção. Para os restantes, a guia será emitida com o respetivo valor a pagar.

Que outros benefícios existem para jovens na compra da primeira casa?

Os jovens que beneficiam de isenção de IMT e de Imposto do Selo também têm direito a isenção nos custos com o registo da casa.

Existe ainda a garantia pública do Estado para que os jovens possam aceder a financiamento até 100% no seu crédito à habitação. Os jovens à procura da primeira casa podem saber se têm direito aos apoios do Estado no simulador da DECO PROteste.